Während der Zeit des explosionsartigen Wachstums in den 1990er und 2000er Jahren steckten chinesische Familien ihre Ersparnisse in Immobilien, als sie in die Städte zogen und die Immobilienleiter hinaufstiegen. Da die Immobilienpreise stetig stiegen, war dies eine schnelle Möglichkeit, reicher zu werden.
Heutzutage ist es wahrscheinlicher, dass der Besitz eines Hauses Wohlstand zerstört, als dass er ihn schafft.
Der anhaltende Einbruch im Immobiliensektor in den letzten drei Jahren hat insbesondere in der Mittelschicht zu weit verbreiteter finanzieller Unsicherheit geführt.
„Es ist eine schmerzhafte Lektion“, sagte Clara Liu, eine 36-jährige Beamtin, die mit ihrem Mann in Hangzhou lebt, der ostchinesischen Stadt, die für ihre Technologieszene und den malerischen Westsee bekannt ist.
Im Jahr 2022 investierten sie ihre Ersparnisse in eine andere Wohnung, die sie vermieten oder weiterverkaufen wollten. Stattdessen steht die 960 Quadratmeter große Wohnung leer, da die Immobilienpreise stark gesunken sind. Sie können keinen Käufer finden, ohne einen großen Verlust hinzunehmen.
„Ich werde den Kauf eines Hauses nie wieder als Investition in Betracht ziehen“, sagte Liu.
Sie sind nicht allein. Da 70 Prozent des Familienvermögens in China in Immobilien gelagert sind, könnte jeder fünfprozentige Preisrückgang bis zu 2,7 Billionen US-Dollar an Vermögen zerstören, schätzt Bloomberg Economics.
ERWISCHT WERDEN
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Die Immobilienkrise ist eine der größten Herausforderungen für Staatschef Xi Jinping, der versprochen hat, den Menschen im Alltag ein „Gefühl des Gewinns“ zu vermitteln. Xi hat in den letzten Wochen von der Notwendigkeit „praktischer Schritte gesprochen, die den Lebensunterhalt der Menschen verbessern und die Herzen der Menschen erwärmen“.
Doch viele Menschen spüren die Kälte der Immobilienkrise, die im Zentrum der allgemeinen Konjunkturabschwächung in China steht. Da die Menschen befürchten, Geld für ihr größtes Vermögen zu verlieren, scheuen sie sich generell vor Ausgaben, was die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt weiter belastet.
Offizielle Zahlen dieser Woche zeigten, dass Chinas Wirtschaft im zweiten Quartal dieses Jahres nur um 0,7 Prozent wuchs und damit weit unter den Erwartungen lag, was einem relativ niedrigen Jahreswachstum von 4,7 Prozent entspricht.
Aber Maßnahmen zur Unterstützung des Immobilienmarkts dürften bei einem großen Treffen der Kommunistischen Partei Chinas diese Woche in Peking wahrscheinlich keine herausragende Rolle in den Plänen zur Ankurbelung des Wachstums spielen, sagten Analysten.
Das Zentralkomitee der Kommunistischen Partei hält diese Woche sein „Drittes Plenum“ ab, eine etwa alle fünf Jahre stattfindende Wirtschaftstagung, die der Förderung bedeutsamer Reformen dient.
1978 nutzte Deng Xiaoping, der damalige starke Führer, das Plenum in diesem Jahr, um einen Konsens über seine „Reform- und Öffnungspolitik“ zu erzielen, die jahrzehntelang ein schnelles Wachstum auslöste.
Laut Analysten wäre es eine der schnellsten Möglichkeiten, das Verbrauchervertrauen wiederherzustellen und eine Wirtschaft anzukurbeln, die unter einer chronisch schwachen Nachfrage leidet, wenn das diesjährige Plenum eine starke Unterstützung für den Immobilienmarkt ankündigt.
„Der effektivste Weg, die Wirtschaft anzukurbeln, ist die Unterstützung des Immobiliensektors“, so Gavekal Dragonomics, ein Forschungsunternehmen. Selbst wenn die Beamten irgendwann gezwungen sind, mehr zu tun, „scheinen sie derzeit nicht bereit zu sein, zu handeln“, schrieben die Analysten am Montag in einer Notiz.
Xi hat bei der Wiederbelebung des maroden Immobilienmarkts bisher einen vorsichtigen Ansatz gewählt. Er hat drastische Maßnahmen zur Ankurbelung der Wirtschaftstätigkeit oder zur direkten Unterstützung der Verbraucher gemieden – etwas, von dem liberale Ökonomen glauben, dass es der schnellste Weg ist, das Wachstum anzukurbeln.
Stattdessen hat die Regierung schrittweise Maßnahmen ergriffen, um das Vertrauen wiederherzustellen, ohne einen weiteren Teufelskreis uneinbringlicher Schulden auszulösen. Im Mai versprachen Beamte einen leichteren Zugang zu Hypotheken, führten ein „Alt-gegen-Neu“-Wohnraum-Inzahlungnahmeprogramm ein und leiteten Bemühungen, unvollendete Bauprojekte aufzukaufen und sie in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln.
„Sie haben alles versucht – um ehrlich zu sein“, sagte Alicia García-Herrero, Chefökonomin für den asiatisch-pazifischen Raum bei Natixis, einer französischen Investmentbank. „Es ist einfach ein aufgeblähter Sektor. Es ist zu groß.”
Nichts davon hat einen nennenswerten Unterschied gemacht. Offiziellen Zahlen zufolge sanken die Preise für Neubauimmobilien in den 70 größten Städten Chinas im Juni weiter und fielen im Vergleich zum Mai um weitere 0,67 Prozent.
Nehmen wir den Fall Foshan, einer Stadt mit 9 Millionen Einwohnern in der Nähe der Produktionsmetropole Guangzhou. Die Beschränkungen für den Kauf von Immobilien durch Nichtansässige wurden im Dezember aufgehoben, was jedoch wenig zur Verbesserung der Preise beigetragen hat.
„Diejenigen, die heute Häuser kaufen, sind alle Menschen, die sie wirklich brauchen“, sagte Teng Lai, ein Immobilienmakler aus Foshan. Niemand kauft als Investition, und selbst diejenigen, die aus der Not kaufen, „warten und beobachten, ob die Preise morgen günstiger sein werden“, sagte er.
Anstatt dieses Problem anzugehen, befürwortet Xi langfristige Pläne, China zu einer „Wissenschafts- und Technologie-Supermacht“ zu machen, indem er sich auf neue Technologien wie künstliche Intelligenz und fortschrittliche Herstellung von Gütern wie Solarpaneelen, Elektrofahrzeugen und Lithium-Ionen-Batterien konzentriert.
Aber die öffentliche Wahrnehmung der Ungleichheit wird immer ausgeprägter. Laut einer aktuellen Umfrage ist der Glaube der Menschen an harte Arbeit geschwunden, während ihre Besorgnis über systemische Ungerechtigkeiten zunimmt.
Bei einer Befragung im Jahr 2009 oder 2014 betrachteten die meisten Menschen in China ihre eigenen mangelnden Anstrengungen oder Fähigkeiten als eines der größten Hindernisse auf dem Weg zu Wohlstand. Aber im Jahr 2023 war der am häufigsten genannte Grund für Armut ungleiche Chancen, während ein unfaires Wirtschaftssystem an dritter Stelle stand, so eine Studie von Martin Whyte, einem pensionierten Soziologen der Harvard University, und Scott Rozelle, einem Ökonomen der Stanford University.
„Eine Öffentlichkeit, die unsicherer über ihre Zukunft ist, neigt weniger dazu, sich am Konsum zu beteiligen oder in neue Geschäfte zu investieren“, schrieben Experten des Center for Strategic and International Studies letzte Woche über die Studie. „Und daher ist die wahrscheinlichste Folge eines Gefühls der Ungleichheit eine sich verlangsamende Wirtschaft.“
Eigentum mag „von zentraler Bedeutung für die nationale Stärke und den Lebensunterhalt der Menschen“ sein, aber die Behörden stehen vor einem heiklen Gleichgewicht zwischen der Bewältigung des Schuldenrisikos und der Erschwinglichkeit von Häusern, sagte Liu Jiayan, außerordentlicher Professor für Stadt-Land-Planung an der Tsinghua-Universität. „Nur weil es wichtig ist, heißt das nicht, dass es sofort umfassende Maßnahmen zum Schutz des Marktes geben muss.“
In der Deng-Ära veränderten die Urbanisierung und der Ansturm, Häuser zu bauen und zu kaufen, die chinesische Gesellschaft.
Im Jahr 1990 lebte nur etwa ein Viertel der Chinesen in Städten, während heute zwei Drittel der 1,4 Milliarden Einwohner des Kreises in städtischen Gebieten leben. Der steigende Wert von innerstädtischem Wohnraum trug zur Entstehung einer wohlhabenden, ehrgeizigen und aufstrebenden Mittelschicht bei.
Diese rasante Expansion fand im Jahr 2021 ein abruptes Ende, als eine Reihe von Zahlungsausfällen verschuldeter Entwickler den Markt in eine Krise stürzten. Preise und Nachfrage brachen ein. Dutzende Millionen Wohnungen stehen jetzt leer. Millionen weitere unfertige Wohnungen, die oft schon vor Baubeginn verkauft wurden, müssen mit Verzögerungen rechnen, weil die Entwickler in Geldnot die Bauherren nicht bezahlen können.
Zu denjenigen, die am stärksten von den Folgen betroffen sind, gehören Menschen, die sich in den letzten Jahren in die Branche eingekauft haben, wie Clara Liu und ihr Mann.
„Alle Leute, die erst spät in den Sektor eingestiegen sind, sehen sich jetzt mit Preisen konfrontiert, die viel niedriger sind als beim Kauf“, sagte García-Herrero.
Da so viele neue Wohnungen unfertig oder leer stehen, werden einige Bewohner in erstklassigen Städten wie Peking, Shanghai und Guangzhou kreativ. Sie richten ihr Augenmerk zunehmend auf ältere – und günstigere – Gebäude, die zuvor auf Neubauten verzichtet hatten.
Zheng Zhaoping, ein 29-jähriger Marketingmanager bei einem Kosmetikunternehmen in Guangzhou, kaufte im April ein Zweizimmerwohnung im obersten Stockwerk eines vierstöckigen Hauses ohne Aufzug aus dem Jahr 1995. Der Angebotspreis war in sechs Jahren um 55.000 US-Dollar gesunken Monate, was sie glauben ließ, dass sie ein Schnäppchen machen würde.
„Viele Leute denken, jetzt sei kein guter Zeitpunkt zum Kaufen“, sagte Zheng, weil die Investitionsrisiken durch die sich ständig ändernde Politik drohen. Aber „Ich glaube, dass die Preise in erstklassigen Städten wie Guangzhou und Shenzhen relativ stabil sein werden.“
